A propósito de la entrada en vigor de la nueva Ley de la Vivienda en Cuba, los lectores expresaron dudas sobre distintos aspectos de este cuerpo legislativo.
Para explicar los detalles, Marvelis Velázquez Reyes,
directora de Asuntos Legales de la Vivienda en el Ministerio de la
Construcción, precisó cómo quedan regulados la vigencia de la norma, la
titularidad de viviendas por extranjeros no residentes, los derechos de los
cubanos residentes en el exterior, las viviendas vinculadas, las herencias, los
ocupantes ilegales y otras materias planteadas por los foristas.
Vigencia,
compra por extranjeros y derechos de los cubanos residentes en el exterior
En primer lugar, Velázquez Reyes precisó que el texto
establece expresamente en la DISPOSICIÓN FINAL SEXTA que la Ley entraba en
vigor a los 7 días de su publicación en la Gaceta Oficial de la República de
Cuba. Por esa razón, a partir del día 21 de octubre de 2026 está vigente la
nueva Ley de la Vivienda. Sobre si parte de su aplicación queda condicionada a
un reglamento posterior, la directora de Asuntos Legales de la Vivienda señaló
que no queda pendiente ninguna materia por regular. No obstante, indicó que
existen algunos aspectos a ajustar con respecto a temas tributarios, hoy
regulados en la Ley 113 del Sistema Tributario, en lo que ya se trabaja.
Varios foristas cuestionaron que extranjeros no residentes
puedan ser propietarios de hasta dos viviendas “exactamente lo mismo que un
ciudadano cubano”. Sobre esa titularidad, Velázquez Reyes explicó que el texto
regula que la trasmisión por compraventa puede realizarse por personas
naturales cubanas o extranjeras con residencia o no en el territorio nacional.
La Ley no establece ningún límite distinto, sino las mismas condiciones que
para las personas naturales cubanas, con una excepción: el acto de trasmisión
se realizará ante Notarios con competencia provincial, pero ante las
Consultorías Jurídicas y Bufetes Internacionales del MINJUS. De esa manera, la
norma no fija una condición adicional para el extranjero no residente en cuanto
al número de viviendas, sino que lo equipara en condiciones al ciudadano
cubano, salvo por la autoridad ante la cual se formaliza la trasmisión.
En cuanto al procedimiento que debe seguir un extranjero no
residente para adquirir o titular dos viviendas, la funcionaria volvió a
aclarar que se realizará ante Notario Público en las Consultorías Jurídicas y
Bufetes Internacionales del MINJUS, con el mismo procedimiento regulado en la
Ley para las personas naturales cubanas. Los documentos requeridos son la
identificación y la constancia de cualquiera de las formas de pago
establecidas. Con ello, el trámite se mantiene dentro de las reglas generales
previstas para las personas naturales cubanas, pero con la precisión de que el
acto se formaliza ante las estructuras del MINJUS facultadas para ello.
Otro de los temas planteados por los lectores fue si un
cubano residente en el exterior puede adjudicarse la propiedad de hasta dos
viviendas y si el Estado garantiza conforme a esta ley todos sus derechos y
deberes. Al respecto, Velázquez Reyes respondió que pueden adjudicarse hasta
dos viviendas en propiedad y que el Estado garantiza todos sus derechos.
La directora de Asuntos Legales de la Vivienda aclaró que
la Ley no tiene un capítulo dedicado solo a los cubanos residentes en el
exterior, sino que en todos sus contenidos propugna derechos y establece
obligaciones para personas naturales y jurídicas, residan o no en el país. Es
decir, no se crea un régimen separado exclusivamente para ese supuesto, sino
que se aplican las reglas generales previstas para las personas naturales.
Viviendas
vinculadas, herencias, ocupantes ilegales y derechos frente a la vivienda
Respecto de las viviendas vinculadas o “medio básico”, la
funcionaria explicó que ese concepto se eliminó. Se trata, precisó, de
viviendas para estabilizar fuerza de trabajo. La Ley mantiene el término de 15
años para adquirir la propiedad y, excepcionalmente, de 10 años por motivos que
lo justifiquen para trabajadores con trayectoria laboral y méritos relevantes.
El requisito que se exige es la ocupación por parte del
trabajador durante 15 años y mantenerse vinculado a la entidad económica a
favor de la cual está declarada la vivienda. Además, se estableció la
depuración del fondo de viviendas vinculadas y medios básicos de las entidades
económicas en el término de dos años a partir de la publicación de la Ley. En
ese proceso, las entidades pueden disponer que se le transfiera en propiedad a
los trabajadores que la ocupan, siempre en correspondencia con los intereses de
las propias entidades.
Sobre la herencia cuando el heredero está fuera del país,
Velázquez Reyes indicó que se elimina cualquier disposición referente a la
pérdida de derechos por salida del país. El heredero conserva su condición,
siempre que el fallecimiento del causante a heredar haya ocurrido con
posterioridad a la vigencia del Decreto Ley 130 de 2026, que entró en vigor el
10 de septiembre de este año. Asimismo, señaló que el Artículo 66.1 protege a
los convivientes reconocidos ante cualquier acto de trasmisión del titular. De
esta forma, la norma no solo elimina la pérdida de derechos por salida del
país, sino que también establece una protección para quienes conviven en la
vivienda frente a actos de trasmisión.
En relación con los ocupantes ilegales ya declarados por
Resolución, explicó que se procede a la ejecución forzosa si no ha abandonado
el inmueble voluntariamente. Se reformulan en el texto las conductas que pueden
conllevar a la declaración de ocupantes ilegales y se establece que, al
declararse una persona sin derechos en el inmueble, no requiere un proceso
independiente de declaración de ocupante ilegal y se procede a la ejecución con
los métodos establecidos en la Ley, que pueden conllevar a la extracción.
Contra todas las disposiciones que emita la Dirección de la
Vivienda Municipal procede demanda ante el Tribunal correspondiente con los
recursos establecidos y, excepcionalmente, proceso de revisión. Si el acto ya
es firme no procede reclamación, pero el artículo 309 del Reglamento General de
la Ley prevé formas de ejecución que contemplan para algunos casos, cuando
existen elementos que lo justifican, la reubicación, la declaración de
arrendatario, entre otras. Además, en la DISPOSICIÓN ESPECIAL DÉCIMA de la Ley
se establecen los supuestos y la competencia del Consejo de la Administración
para la regularización de los ocupantes ilegales en viviendas del Estado anterior
al 31 de octubre de 2011.
Un forista preguntó qué derechos sobre el inmueble tiene
alguien que está en la dirección de la vivienda si el propietario quiere
vender. La funcionaria fue enfática: el solo hecho de tener la dirección no
genera derechos.
No obstante, la Ley protege a los convivientes reconocidos
en el Artículo 66, y cualquier persona que se vea afectada en sus derechos
puede establecer la reclamación correspondiente. Sobre si el texto permite la
compra o cesión de una vivienda contigua ruinosa para garaje, Velázquez Reyes
explicó que la Ley regula que se accede a una vivienda en ruina para recuperar
su valor de uso, para que no pierda su función habitacional. El acto anterior
no constituye una cesión de espacios entre propietarios ni un cambio de uso, y
la condición que se exige como válida es la recuperación de la vivienda con
fines habitacionales.
Convivencia,
actividad comercial, cuotas de mantenimiento e inmobiliarias
En cuanto a si el texto aborda la tranquilidad ciudadana,
el ruido o las conductas de vecinos y arrendatarios que perturben el descanso,
la directora de Asuntos Legales de la Vivienda indicó que lo regula no solo en
la Ley, sino también en el Reglamento de la Propiedad Horizontal, que las
especifica y dispone su sanción en correspondencia con la Ley de
Contravenciones.
Sobre el uso de la vivienda o del espacio frente a ella
para actividad comercial informal, la Ley establece que el propietario de una
vivienda, dentro del límite de su propiedad, puede construir cualquier instalación
o local para ejercer la actividad por cuenta propia, pero siempre cumpliendo
con los procedimientos establecidos para ello.
Eso incluye la obtención de las licencias y autorizaciones
en correspondencia con la intervención arquitectónica a realizar y los límites
y limitaciones que como propietario tiene en el ejercicio de sus derechos. En
ningún caso se puede perturbar a los vecinos ni a la comunidad y, en caso de
hacerlo, el propietario puede ser demandado ante la autoridad correspondiente.
La norma no guarda silencio sobre ese supuesto, sino que lo somete a las reglas
generales de licencias, autorizaciones y respeto al entorno.
Respecto de la obligatoriedad de pagar cuotas para
mantenimiento de áreas comunes y aportes a reparaciones del edificio, siempre
que lo acuerde la mayoría, y si hay sanciones para quienes se nieguen,
Velázquez Reyes confirmó que sí está regulado en el Reglamento de la Propiedad
Horizontal. Ese reglamento establece el sistema de sanciones y de votación que,
según las particularidades del caso, puede ser mayoría absoluta, cualificada,
relativa o simple según la decisión a adoptar.
Finalmente, sobre los apartamentos en inmobiliarias y los
inmuebles vacíos y en camino al deterioro, la funcionaria explicó que la
actividad inmobiliaria se regula en el Capítulo VII de la Ley de la Vivienda.
Se eliminó de la lista de actividades prohibidas y se vincula a las
regulaciones contenidas en el Reglamento de la Propiedad Horizontal. Entre las
obligaciones de las inmobiliarias está conservar y rehabilitar sus inmuebles,
así como las facultades de venderlos en el estado en que se encuentren para su
rehabilitación y conservación, en dependencia de sus intereses. De esa manera,
la Ley no deja fuera a los inmuebles gestionados por inmobiliarias, sino que
los incorpora al régimen general y les atribuye deberes de conservación y
rehabilitación.
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Por:
Frank Martínez Rivero – Cubadebate
JCDT –
AQA – DZA